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行家透析:“付租能力”是写字楼投资的关键

来源:  作者:本站

  仲量联行董事总经理陈永辉认为,无论是私人小投资者、公司企业投资者还是机构性投资者,要投资写字楼,短期的高租金不是最重要的,最重要的是看租客的“Rentpassingcapability”,也就是要看租客“付租的能力”。

  “Rentpassingcapability”带来两大好处

  陈永辉说,一些投资者在选择租户时往往不够慎重,对租户背景了解不够,只要租金给得足够高,就会将物业出租给这些租户,发生租户拖欠租金的几率就会增加,并不利于投资者。

  其实,投资者在出租物业时,除了租金外,还要看租户“付租的能力”,这一点是投资的关键,因为付租能力强的租户,可以给投资者直接带来两方面的好处。一是按揭成数的优惠,写字楼投资涉及的资金往往会在上百万元以上,而当写字楼有付租能力强的企业进驻,特别是国际跨国企业(MNCs)进驻时,银行对这部分业主的按揭成数会给予优惠,可以减轻业主调动资金的压力;另一方面,付租能力强的MNCs的进驻,又可以提升写字楼物业本身的价值,使其投资回报更快上升。陈永辉强调,投资者可以靠代理公司招租,但在租客的选择方面,投资者一定要自己把关,深入了解其背景才能真正选择到付租能力强的租户。

  陈永辉介绍,与其他一些大城市相比,广州的写字楼物业比较分散,并且只租不售的写字楼比较少,私人小投资等可投资的物业比较多。但要投资一些适合付租能力强的MNCs进驻的物业,就要考虑物业的位置、物业的硬件配备以及物业的管理素质三个方面,从目前来看,珠江新城写字楼较为符合这些要求。

  投资写字楼要做5个“功课”

  陈永辉表示,投资者要投资写字楼,就一定要做5个方面的“功课”。第一就是对城市整体经济发展要有把握,经济持续向好时当然适合投资;其次就是对广州各个区域要充分认识,了解各个区域的租务市场状况;再次就是要对准备投资物业的硬件、软件进行分析,看其是否适合付租能力强的MNCs的进驻;第四就是在选择租户时,不能看短线的租金回报,而是要看其付租能力如何;投资者最后还要衡量自己的风险承受能力,要考虑当市场波动、招租推广不顺时自己所能承受的程度。


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