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2005年温州楼市大盘点:本地楼市年度重要事件

来源:  作者:本站
集资建房

年初,面对高高在上的房价,全国各地掀起了一股集资建房热,以北京的于凌罡发起集资建房为发端,全国上下到处在谈集资建房的美好前景,其中最让人心动的就是可以比市场价低40%的诱人期望。而温州也在这股运动中现身自己的集资建房梦想,给希望房价大幅度降下来的购房者平添了无尽的喜悦与希望,而于凌罡最终蜕变成于总,类似宋江式的成功转身在这次事件又一次重演,而温州的集资建房也在热了一阵子之后销声匿迹。

房地产开发商的复杂性与专业性决定了集资房的其松散运作的失败。以公司化运作,难免走上动物庄园寓言中追求自身权利的改革头领蜕变成群体利益新对立者的宿命。居者有其屋的平民式梦想仍然任重道远。

信托投资

在近几年宽松的信贷环境及房市坚挺的大环境下,温州房地产开发自有资金率一直处于较低的水平。2005年3月以后,内部认购的禁止、信贷门槛的提高使房地产宽松的资金渠道骤然紧缩。在此情况下购房者的观望进一步影响了正常销售的进行,资金链危机进一步恶化,信托投资在此背景下浮出水面,无疑给资金链紧缩的房地产开发链注入了强心针。

房地产信托较常用的手法为开发商以预期独立产权为单位的权益作为担保,向购买信托者的投资者合法融资。当然开发商需向出资者付出较银行利率高出许多倍的融资红利。业界曾一度将项目的销售顺利与信托成功发行相提并论。但信托对于房地产开发,其实质是:“合法的高利贷”,一位业界行家如是说。其实质仍是应对资金链紧缩危机一个权宜之策。

房地产信托作为一个特定时期下的产物,反映了资金紧缩情势下开发项目的资金需求。随着下半年国家对信托门槛政策的提高,房地产信托这注强心针也退出房地产金融供求这个快速变化的舞台。

土地拍卖

开发商对土地的心理价位是其对市场信心的重要体现,上表列出了2004年的两例土地交易,为房市在高峰情形下的市场信心体现。但是到了2005年,与永中地块条件较接近的龙湾中心区地块拍卖楼板价却降了2500元/平方米;勤奋路地块2004年与2005年两次拍卖价相差近3000元,两年之间土地价格差距之大客观上反映市场信心变化的幅度。成教学院地块约8000元的成本价格水平流标,与当时这一区域8000元至9000元的房价情形较相符。市场的理性反馈到上游,表现为开发商对土地的理性。

投资回报与南京夫子庙事件

2005年3月,购买南京夫子庙大世界商贸城的客户因为回报问题与开发商发生了法律纠纷。两年购买时签约承诺8%的回报,因为经营公司的破产而得不到保障,整个事件被套牢的资金达一个亿元。自2003年以来,全国各地楼盘
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