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我省房地产专家纵论房地产资源整合现象

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  10月的房交会即将登场,被誉为我省楼市的风向标,人们期待着从中能触摸到当前房产发展的一丝脉搏。而事实上,在2005这一浙江楼市调整年,当微妙的市场让人把握不定时,这种期待已不止一次被唤起。

  “房产市场逐渐进入买方市场”、“房地产产业的资源整合势在必行”……在昨天由晚报和省房地产协会、浙江大学房地产研究中心、浙江产权交易所联合举办的房地产资源整合论坛暨项目整合咨询、洽谈会上,一直关注浙江楼市的省金融办副主任包纯田、浙大房地产研究中心主任贾生华等专家不仅对当前房产形势下的资源整合等现象进行了深入的探讨,并对房产商进行了新的角色定位。

  “这是房地产业发展到一定阶段的必然现象。”在谈及当前房地产的资源整合时,浙江大学管理学院副院长、房地产研究中心主任贾生华表露了这个观点。近几年,房地产业曾造就一个个资本奇迹,它几乎成了中国富豪孵化器:福布斯富豪榜单上,有30%是从事房地产的,另外70%中许多也或多或少与房地产业搭着边。浙江的情况也是如此。“低开高走”的牛市行情也培养了房产“牛市”的行情,房子不愁卖,捂得越牢往往赚得越多。

  “但在2005年后,这种盈利模式将会发生变化。”贾生华作了如下判断,这也意味着房地产商角色的转换。以前在国内,房产商通常被称为“开发商”,因为他们的主要任务是拿土地。而待走过了起步期后,随着市场的不断成熟和规范后,当初那种基于土地市场的不规范、商品市场不成熟和金融市场不发达的模式渐渐暴露出弊端。“这时,房产商应从以往的关系导向转为能力导向,他们的任务是以资金运作为中心。”贾生华说,这种身份就是投资商、运营商。

  土地的限制、资金链的收紧……眼下各种调控措施的综合作用加剧了这种身份的转变。“以往那种只要有了土地,就意味着会获取普遍的超额利润的传统模式已走到边缘,取而代之的则是普遍的平均利润。”贾生华说,在万科流行着一个不成文的说法:不做超过利润率20%的项目。

  “房产商必须正确定义自己。”一直关注楼市发展动态的省金融办副主任包纯田认为,越是市场经济的后期,马太效应体现得越明显。就目前趋势而言,浙江楼市面临一次大洗牌,一种结构性的调整和整合:那些资金实力弱、品牌知名度低、非专业性公司将被淘汰出局,那些实力强大的房产商则恒强。有些资金、有点项目就一轰而上的操作早已行不通了。

  种种变化,都赋予了即将转型的房产商新的任务。“房地产必须走资源整合之路,房产商应当成为资源整合商。”浙江产权交易所董事长颜春友说。这种整合,一方面是内部的,房产商要懂得各种资源的协调,懂得营销,懂得运用长期债券、股市、信托等多渠道融资;另一方面是行业的,可以是地区内行业内的龙头带动小个体,也可以是跨区域、甚至是跨国界的,如吸引境外投资机构的资金和管理力量。
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